Bureaux en berne, investissements en hausse : l’immobilier tertiaire d’Aix-Marseille en demi-teinte
Au premier trimestre 2026, la demande en bureaux chute de 36 % tandis que les volumes d'investissement doublent par rapport à l'an dernier.
Le marché tertiaire d'Aix-Marseille-Provence affiche des signaux contradictoires en ce début 2026. Les transactions de bureaux reculent fortement, mais les investisseurs reviennent. Un contraste qui illustre les incertitudes persistantes du secteur.
Seulement 21 421 m² de bureaux placés au premier trimestre 2026 sur la métropole Aix-Marseille-Provence. C’est 36 % de moins qu’au même trimestre de 2025, selon les données publiées par Mesinfos.fr. Les entreprises restent prudentes, l’offre disponible s’est gonflée à 218 150 m² en hausse de 23 %, et les loyers prime ont reculé de 2,7 % pour s’établir à 291 €/m²/an fin 2025, d’après Cushman & Wakefield.
Un rebond solide en 2025 qui masque les fragilités actuelles
Ce démarrage poussif tranche avec le bilan de 2025. L’an dernier, le marché des bureaux avait réalisé sa deuxième meilleure performance historique avec 168 675 m² placés, en progression de 19 % par rapport à 2024, selon Colliers. Un T4 exceptionnel à 81 000 m² avait tiré les chiffres vers le haut.
À l’échelle locale, Aix-en-Provence a pesé 53 545 m² en 2025, soit 32 % du marché métropolitain et une hausse de 6 % sur un an, d’après Arthur Loyd. Marseille a concentré 68 % des volumes, avec 115 000 m² transactés en hausse de 27 %, selon Mesinfos.fr. Le taux de vacance reste stable à 4,3 % fin 2025, ce qui témoigne d’une relative absorption malgré la montée de l’offre.
L’investissement, lui, repart nettement
Côté investisseurs, le signal est différent. Les volumes ont atteint 78 M€ au T1 2026, soit le double du T1 2025, selon CoStar. Une embellie notable après une année 2025 en retrait : les investissements en immobilier tertiaire avaient totalisé 453 M€ sur l’ensemble de l’année, en baisse de 25 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes, selon JLL.
Ce rebond des capitaux au premier trimestre suggère que les acteurs institutionnels parient sur une normalisation progressive du marché, sans que la demande locative suive encore.
Prochaine étape : Les Rencontres Économiques d’Aix-en-Provence, prévues les 2, 3 et 4 juillet 2026, ainsi que les Rencontres ITER le 7 juillet, devraient être l’occasion de débattre des perspectives du secteur tertiaire dans la métropole.
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