Comment acheter un appartement à Rome

En octobre 2025, le prix moyen d'un appartement à Rome s'établit à 3 657 € par mètre carré, avec des écarts significatifs selon les quartiers : de 1 826 € au mètre carré dans les zones périphériques comme Lunghezza à 8 607 € dans le Centro Storico. Acheter un bien immobilier dans la capitale italienne nécessite une connaissance approfondie du marché local et des procédures spécifiques à l'Italie. Rome attire de nombreux investisseurs étrangers grâce à son patrimoine historique exceptionnel et son cadre de vie unique.

Les étapes à suivre

Étape 1 : Définir son budget et obtenir le codice fiscale

Avant toute recherche, établissez un budget réaliste incluant non seulement le prix d'achat mais aussi les frais annexes. En Italie, pour une résidence secondaire, comptez environ 17% de frais supplémentaires au prix affiché : 9% de droits d'enregistrement, environ 2 à 3% de frais de notaire, et 3 à 4% de frais d'agence. Pour obtenir le codice fiscale, document obligatoire pour tout achat immobilier en Italie, adressez-vous au consulat italien en France ou demandez à votre avocat de l'obtenir pour vous. Ce numéro d'identification fiscale est indispensable pour signer l'acte notarié final. Prenez également en compte les taxes annuelles futures comme la TARI (taxe d'ordures ménagères) et l'IMU (taxe foncière).

Étape 2 : Choisir le quartier adapté à vos besoins

Rome présente une grande diversité de quartiers avec des prix très variables. Le Centro Storico, cœur historique de la ville, affiche les prix les plus élevés à 8 607 € par mètre carré en octobre 2025 selon Immobiliare.it. Les quartiers résidentiels élégants comme Parioli ou Prati oscillent entre 6 000 et 7 000 € par mètre carré. Pour des options plus abordables, explorez Trastevere, quartier bohème et authentique (3 000 à 4 000 € par m²), San Giovanni prisé des familles, ou Pigneto, le quartier artistique en pleine gentrification. Les zones périphériques comme Ostia en bord de mer proposent des prix attractifs entre 2 500 et 3 500 € par m². Évitez les quartiers moins développés comme Torre Angela ou Quarticciolo qui manquent d'infrastructures.

Étape 3 : Rechercher le bien avec un professionnel

Il est fortement recommandé de passer par une agence immobilière (agenzia immobiliare) ou un chasseur immobilier spécialisé comme Remoters, Rome Immo Invest ou De Tullio Law Firm qui possède 55 ans d'expérience dans les transactions immobilières en Italie. Ces professionnels connaissent parfaitement le marché local et peuvent vous aider à négocier le meilleur prix. En Italie, les agents ont souvent des exclusivités sur certains biens. Consultez également les portails immobiliers comme Immobiliare.it, Idealista.it ou travaillez avec des agences reconnues comme Tecnocasa ou Gabetti. Vérifiez que l'agent possède une assurance professionnelle et est inscrit à la chambre de commerce locale. Les frais d'agence, généralement de 3 à 4% du prix de vente, sont partagés entre acheteur et vendeur mais ne sont pas inclus dans le prix affiché.

Étape 4 : Faire une proposition d'achat et signer le compromis

Une fois le bien trouvé, formalisez votre intérêt par une proposition d'achat écrite (proposta irrevocabile d'acquisto) accompagnée d'un acompte pour bloquer la vente. Attention : cet acte est unilatéral et ne crée d'obligation que pour l'acheteur, le vendeur restant libre d'accepter d'autres offres. Limitez la durée de validité et l'acompte au minimum. Si le vendeur accepte, passez à la signature du compromis de vente (compromesso). Ce contrat préliminaire doit être rédigé par écrit et contenir les informations identifiant acheteur et vendeur, les données cadastrales, la description du bien et le prix d'achat. Il fixe également la date de signature de l'acte définitif. Avant de signer, faites réaliser une due diligence complète par votre avocat pour vérifier la documentation urbanistique, cadastrale, hypothécaire et énergétique du bien.

Étape 5 : Signer l'acte de vente devant notaire

L'acte final d'achat (atto notarile ou rogito) doit obligatoirement être signé devant un notaire italien (notaio). Le choix du notaire est la prérogative de l'acheteur, sauf convention contraire. Les délais pour obtenir un rendez-vous varient de 1 à 2 semaines selon le cabinet Giambrone & Partners. Le notaire, fonctionnaire d'État, est chargé de rédiger l'acte, d'assurer sa bonne exécution et de collecter toutes les taxes. Il agit en toute neutralité et ne peut représenter vos intérêts comme le ferait un avocat. Si vous ne maîtrisez pas l'italien, la présence d'un interprète sera obligatoire (coût supplémentaire d'environ 200 €). Le notaire lit l'acte à voix haute avant signature, puis prend en charge l'enregistrement auprès du fisc italien, le dépôt au registre public et la mise à jour du cadastre.

Étape 6 : Régler les taxes et frais d'acquisition

Les taxes d'achat en Italie dépendent du type de bien et de votre situation. Pour une résidence secondaire achetée à un particulier, les droits d'enregistrement s'élèvent à 9% de la valeur cadastrale du bien. Pour une résidence principale (prima casa), ce taux descend à 2%. Si le vendeur est une société, la TVA s'applique : 10% pour une résidence secondaire, 4% pour une résidence principale. Les frais de notaire représentent 1 à 3% du prix de vente selon De Tullio Law Firm. Pour un bien de 100 000 €, comptez environ 1 000 à 2 000 € de frais de notaire. Les frais d'agence s'ajoutent à hauteur de 3 à 4% du prix. Tous ces montants sont payables au moment de la signature de l'acte définitif. Un témoignage sur le forum Expat.com mentionne des frais totaux de 6 600 € pour un achat de 85 000 € en résidence principale.

💡 Conseils et astuces

• Faites-vous accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier italien dès le début du processus pour sécuriser votre investissement et réaliser toutes les vérifications nécessaires
• Étudiez attentivement le marché des différents quartiers romains car les prix varient du simple au quintuple selon les zones, de 1 826 € à 8 607 € par m²
• Visitez plusieurs fois le bien à différents moments avant de vous engager, et vérifiez la conformité urbanistique car les constructions abusives sont fréquentes en Italie
• Anticipez les taxes annuelles futures (TARI et IMU) en demandant les montants à l'ancien propriétaire ou en faisant une simulation en ligne avec la valeur cadastrale
• Privilégiez l'achat d'une résidence principale plutôt que secondaire si possible : les droits d'enregistrement passent de 9% à 2%, générant des économies substantielles
• Négociez tous les frais en amont, y compris ceux de l'agence immobilière, et demandez des devis détaillés au notaire avant la signature pour maîtriser votre budget