BHV Paris : Brookfield pousse pour un hôtel de luxe, la mairie bloque

Le fonds immobilier canadien Brookfield a présenté au nouveau maire de Paris un projet de transformation partielle du BHV en hôtel de luxe et commerces haut de gamme. L’exploitant du grand magasin, la Société des Grands Magasins, est à bout de souffle financièrement. La Ville de Paris s’y oppose, réglementation du Marais à l’appui.

Un propriétaire pressé, un exploitant à l’agonie

Brookfield a racheté les murs du BHV, rue de Rivoli dans le 4e arrondissement, en décembre 2025 pour environ 300 millions d’euros, selon Le Parisien et BFMTV. Le vendeur était le groupe Galeries Lafayette, propriétaire historique du bâtiment.

Derrière les vitrines, la situation de l’exploitant est critique. La Société des Grands Magasins (SGM), dirigée par Frédéric Merlin depuis son rachat du fonds de commerce en novembre 2023, accumule environ 70 millions d’euros de dettes et des impayés auprès de fournisseurs et prestataires, selon Le Canard Enchaîné et Challenges.

Brookfield a conclu un accord avec SGM : l’exploitant céderait 60% de sa surface commerciale en échange d’une indemnité de 15 millions d’euros et de travaux financés par le fonds à hauteur de 120 millions d’euros sur plusieurs années, toujours selon Le Parisien. Les raisons exactes du calendrier de cet accord n’ont pas été précisées par les parties.

Le projet : un hôtel 5 étoiles aux derniers étages

Brookfield vise la transformation des deux derniers étages du BHV en hôtel de luxe 5 étoiles. L’opérateur pressenti serait Experimental Group, selon La Lettre et le site spécialisé Hospitality ON, avec un positionnement « chic et décontracté ». Le reste du bâtiment accueillerait des commerces haut de gamme.

Le fonds a présenté ce projet au nouveau maire de Paris. La réaction de la Ville n’a pas tardé.

L’opposition ferme de la Ville de Paris

La Ville de Paris s’appuie sur le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais, qui classe la parcelle du BHV en zone de commerce exclusive. Toute modification de destination supérieure à 1 000 m² doit passer devant la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC), où la Ville envisage un avis défavorable, selon Le Parisien du 30 janvier 2026.

La question du positionnement commercial du BHV revient ainsi de façon récurrente. En 2025, le partenariat avec Shein avait déjà suscité des tensions : selon LSA et La Lettre, les résultats avaient été décevants et plusieurs marques avaient quitté le magasin. La remarque circule déjà sur les réseaux.

Le débat dépasse le seul commerce : c’est la vocation du grand magasin dans le tissu urbain du Marais qui est en jeu. Pour les grandes transformations parisiennes, les procédures réglementaires s’avèrent souvent déterminantes.

Contexte dans le département de Paris (75)

Le BHV, fondé en 1856 par François-Xavier Ruel comme un comptoir de bonneterie à l’angle de la rue de Rivoli et de la rue des Archives, attire traditionnellement 13 millions de visiteurs par an, selon Wikipédia et des travaux académiques publiés dans la Revue Française du Marketing.

Dans le 4e arrondissement, le commerce de détail représente environ 15% de l’emploi local, selon les données INSEE 2023, dans un secteur fortement marqué par l’attractivité touristique du Marais.

La transformation du BHV n’est pas sans précédent à Paris. La Samaritaine, rachetée par LVMH en 2012, a été convertie en hôtels de luxe et commerces haut de gamme après 450 millions d’euros de travaux, avec une inauguration partielle en 2021. Ce précédent est régulièrement cité dans les discussions autour du BHV, y compris par des acteurs du secteur hôtelier. Les arbitrages entre préservation commerciale et rentabilité immobilière se posent dans de nombreuses villes françaises.

Le 4e arrondissement concentre plusieurs enjeux croisés : patrimoine architectural classé, pression touristique, maintien d’une offre commerciale accessible. Le PSMV du Marais, document d’urbanisme spécifique, constitue un verrou juridique réel que Brookfield devra contourner ou négocier.

Un chantier déjà visible, une clientèle qui s’interroge

Le Parisien du 6 mai 2026 rapporte que le BHV est déjà en chantier partiel, avec des rayons vides et une fréquentation en baisse. Des salariés interrogés fin janvier 2026 disaient « naviguer à vue » depuis le rachat des murs par Brookfield, selon le même journal.

Le nombre exact de postes concernés par une éventuelle réduction d’activité n’a pas été communiqué à ce stade par SGM ni par Brookfield.

Prochaine étape : la CDAC et le Conseil de Paris

Selon Le Parisien, une audience devant la CDAC est attendue en 2026 pour examiner la modification de destination des surfaces. Si le projet avance malgré l’opposition municipale, un vote du Conseil de Paris pourrait intervenir d’ici la fin de l’année. La décision de la commission sera déterminante pour l’avenir du site.