Comment fixer un loyer : guide complet

En France, 1 434 communes réparties dans 47 agglomérations sont classées en zones tendues, où l'encadrement des loyers s'applique strictement. Fixer un loyer ne se fait plus au hasard : entre la loi ELAN, l'Indice de Référence des Loyers et les plafonds fixés par les observatoires locaux, les propriétaires doivent respecter un cadre légal précis. Depuis janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, et les loyers des passoires thermiques (F et G) ne peuvent plus être augmentés.

Les étapes à suivre

Étape 1 : Vérifier la localisation et le zonage du logement

La première étape consiste à déterminer si votre bien se situe en zone tendue. Les zones tendues regroupent 1 434 communes où la demande de logements dépasse largement l'offre. Parmi les 47 agglomérations concernées figurent Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Marseille, Toulouse, Nantes, Strasbourg et Grenoble. Utilisez le simulateur en ligne de Service-Public.fr pour vérifier le statut de votre commune. En zone tendue, des règles strictes s'appliquent : le loyer du nouveau locataire ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions. Dans 69 villes, un dispositif d'encadrement renforcé impose des plafonds de loyers au mètre carré fixés par arrêté préfectoral. En dehors des zones tendues, la fixation du loyer reste libre, mais doit rester cohérente avec le marché local.

Étape 2 : Consulter les loyers de référence locaux

Les observatoires locaux des loyers (OLL) publient des statistiques fiables sur les niveaux de loyers pratiqués dans chaque territoire. Ces données sont accessibles gratuitement sur le site observatoires-des-loyers.org, développé par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL). Les loyers de référence varient selon plusieurs critères : le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces, l'époque de construction et le quartier. À Paris par exemple, les loyers médians oscillent entre 23,2 et 30,3 euros par mètre carré selon les zones. Dans la métropole Aix-Marseille-Provence, les loyers médians se situent entre 11,2 et 15,9 euros par mètre carré. Ces références constituent des indicateurs précieux pour positionner votre loyer de manière réaliste et conforme au marché.

Étape 3 : Appliquer l'encadrement des loyers si nécessaire

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, Grenoble et plusieurs communes d'Île-de-France), le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer majoré correspond généralement au loyer médian augmenté de 20%. Chaque année, les préfectures actualisent ces valeurs en fonction des données transmises par l'observatoire local. Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. Un complément de loyer peut être ajouté uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, justifiées par écrit. Le non-respect de ces plafonds expose le propriétaire à des amendes pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Étape 4 : Respecter les règles de fixation en zone tendue

En zone tendue, même sans encadrement renforcé, des règles spécifiques s'appliquent lors de la relocation. Le décret du 15 juillet 2025 précise que pour les contrats conclus entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026, le loyer ne peut pas excéder celui du précédent locataire, sauf si aucune révision n'a été effectuée dans les 12 derniers mois ou si des travaux d'amélioration ont été réalisés. Ces travaux doivent représenter au moins l'équivalent d'une année de loyer pour justifier une augmentation libre. Si le loyer précédent était manifestement sous-évalué, une augmentation progressive peut être négociée en fournissant au moins 3 références de loyers comparables (6 références dans certaines grandes villes). Pour les logements mis en location pour la première fois ou vacants depuis plus de 18 mois, la fixation reste libre.

Étape 5 : Tenir compte de la performance énergétique

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont soumis à des restrictions strictes. Le loyer ne peut pas être augmenté par rapport au précédent locataire, quelle que soit la situation. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont même interdits à la location en métropole. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028. En Guadeloupe et Martinique, ces règles s'appliquent depuis le 1er juillet 2024. À l'inverse, un bon classement énergétique peut justifier un complément de loyer dans certaines conventions. L'atteinte de la classe C minimum avec une diminution des consommations d'environ 40% peut permettre une majoration de loyer dans le cadre de logements conventionnés.

Étape 6 : Calculer la révision annuelle avec l'IRL

L'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee, sert de base pour réviser le loyer en cours de bail. L'IRL du 2e trimestre 2025 s'établit à 146,68, contre 145,17 au 2e trimestre 2024. Pour calculer la révision, appliquez la formule : nouveau loyer = ancien loyer × nouvel IRL / ancien IRL. Par exemple, pour un loyer de 600 euros avec révision au 20 juillet 2025 : 600 × 146,68 / 145,17 = 606,24 euros. La révision ne peut s'appliquer qu'une fois par an, à la date prévue dans le bail. Il est recommandé d'indiquer que le loyer sera révisé chaque 1er janvier selon l'IRL du 2e trimestre de l'année précédente. Le propriétaire dispose d'un an pour demander la révision, sinon elle est perdue. La révision s'applique uniquement à partir de la date de la demande, sans rétroactivité.

Étape 7 : Rédiger le bail avec les mentions obligatoires

Le contrat de location doit mentionner clairement le montant du loyer hors charges, les modalités de paiement (mensuel, trimestriel) et la date de révision annuelle. Dans les zones avec encadrement des loyers, le bail doit obligatoirement indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Le locataire dispose d'un mois à partir de la prise d'effet du bail pour demander ces informations si elles sont absentes. Le bail doit également préciser le classement DPE du logement. Le dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges, doit être restitué dans un délai de 15 jours. Toute clause prévoyant la révision annuelle doit faire référence à l'IRL et préciser les modalités de calcul.

💡 Conseils et astuces

• Abonnez-vous aux alertes de votre observatoire local des loyers pour recevoir les mises à jour des loyers de référence dès leur publication
• Photographiez et documentez tous les équipements et caractéristiques exceptionnelles de votre logement qui pourraient justifier un complément de loyer
• Consultez la commission départementale de conciliation en cas de désaccord avec le locataire sur le montant du loyer avant d'envisager une procédure judiciaire
• Anticipez les évolutions réglementaires : de nouvelles villes peuvent rejoindre le dispositif d'encadrement chaque année
• Inscrivez-vous sur le site de l'ANIL pour accéder gratuitement aux conseils personnalisés des juristes spécialisés en droit du logement
• Vérifiez régulièrement le simulateur de Service-Public.fr pour confirmer que votre commune reste ou devient zone tendue