La Première Brique : Investir dans l’immobilier autrement

Investir dans l’immobilier sans acheter de bien en direct, à partir de quelques euros : c’est la promesse portée depuis 2019 par La Première Brique, une plateforme française de financement participatif immobilier. Accessible en ligne, elle propose deux façons distinctes de placer de l’argent sur des projets immobiliers, avec des logiques de risque et de rendement différentes. Pour aller plus loin, un avis détaillé sur La Première Brique permet d’examiner plus en profondeur le fonctionnement concret de la plateforme.

Une plateforme réglementée par l’AMF

La Première Brique est enregistrée auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF) en tant que prestataire de services de financement participatif (PSFP), sous le numéro FP-2023-15. Ce statut, issu du règlement européen sur le financement participatif, encadre les plateformes qui mettent en relation des porteurs de projets et des investisseurs particuliers : il impose des obligations de transparence sur les projets proposés, une gestion encadrée des conflits d’intérêts et une information minimale sur les risques avant tout investissement.

Ce statut ne doit pas être confondu avec un agrément de gestion d’actifs ou une garantie de résultat. Il encadre le fonctionnement de la plateforme, pas la performance des projets qu’elle propose. Le registre des prestataires de services de financement participatif est consultable publiquement sur le site de l’AMF.

Deux produits, deux profils de risque

La Première Brique propose désormais deux catégories de projets, qu’il convient de bien distinguer avant d’investir.

Le crowdfunding immobilier est l’offre historique de la plateforme. Le principe consiste à prêter de l’argent à un promoteur ou un marchand de biens pour financer une opération de valorisation immobilière (construction, rénovation, division parcellaire), en échange d’intérêts versés au remboursement du prêt, généralement sur une durée de quelques mois à deux ou trois ans. Ce format expose l’investisseur au risque propre à l’activité de promotion : retard de chantier, difficulté de commercialisation ou défaillance du porteur de projet peuvent entraîner un retard de remboursement, voire une perte partielle ou totale du capital investi.

L’immobilier fractionné, lancé plus récemment, répond à une logique différente. Il s’agit ici de financer collectivement l’acquisition d’un bien destiné à la location, avec un objectif de revenus locatifs réguliers et une revente envisagée à plus long terme. Ce format est généralement présenté comme moins exposé que le crowdfunding de projet, dans la mesure où il repose sur un actif détenu et loué plutôt que sur la réussite d’une opération de promotion. Il ne s’agit pas pour autant d’un placement sans risque : la valeur d’un bien locatif peut baisser, un logement peut connaître des périodes de vacance, et le rendement y est structurellement plus modéré qu’en crowdfunding de projet.

Un ticket d’entrée réduit, un rendement variable selon les projets

La plateforme met en avant un ticket d’entrée accessible dès 1 euro, ce qui permet de répartir une somme investie sur plusieurs projets plutôt que de la concentrer sur un seul. Les taux de rendement affichés varient d’un projet à l’autre et sont annoncés par la plateforme elle-même au moment de la collecte, jusqu’à un maximum communiqué de 13 % brut par an sur certains projets de crowdfunding. Ces chiffres, comme pour tout placement, restent des objectifs annoncés a priori et non une garantie : les performances passées d’une plateforme ne préjugent pas des résultats futurs sur un projet donné.

Les risques à connaître avant d’investir

Comme tout financement participatif immobilier, ce type de placement comporte des risques qu’il convient de mesurer avant toute décision :

• Risque de perte en capital : en cas de défaillance du porteur de projet ou de dévalorisation du bien financé, tout ou partie de la somme investie peut ne jamais être récupérée.
• Illiquidité : contrairement à une action cotée, il n’existe pas de marché secondaire liquide pour revendre sa participation avant l’échéance du projet. L’argent investi reste immobilisé pendant toute la durée annoncée, qui peut être prolongée en cas de retard.
• Risque de retard : un chantier ou une commercialisation peuvent prendre plus de temps que prévu, retardant d’autant le versement des intérêts et le remboursement du capital.

Ces risques sont propres au financement participatif immobilier dans son ensemble et ne sont pas spécifiques à une plateforme en particulier. La réglementation impose d’ailleurs aux PSFP d’afficher clairement ces avertissements avant toute souscription.

Fiscalité : ce qui s’applique par défaut

Les intérêts perçus dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier sont, en France, des revenus de créances soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux global de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Une option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu reste possible selon la situation de chacun. Les règles précises applicables aux revenus de capitaux mobiliers sont détaillées sur le site officiel impots.gouv.fr, et il est recommandé de vérifier sa situation personnelle avant de déclarer ce type de revenu.

Ce qu’il faut retenir

La Première Brique s’inscrit dans un secteur du financement participatif immobilier encadré par l’AMF depuis plusieurs années en France, avec deux offres aux profils de risque distincts : le crowdfunding immobilier, plus rémunérateur mais plus exposé aux aléas d’un projet de promotion, et l’immobilier fractionné, positionné sur un rendement locatif plus modéré et un risque présenté comme moindre, sans être nul pour autant. Comme pour tout placement financier, la décision d’investir doit tenir compte de sa propre tolérance au risque, de son horizon de placement et de la nécessité de ne pas concentrer son épargne sur un seul type de produit.