À Marseille, 13 000 meublés touristiques aggravent la crise du logement

Près de 13 000 logements marseillais sont désormais consacrés à la location courte durée, soit une hausse de 23 % par an selon la mairie. Dans les arrondissements centraux, plus de 5 % du parc est concerné. La Ville a durci ses règles depuis janvier 2026, mais 6 220 biens restent non conformes.

Un parc qui a doublé en quelques années

Fin 2024, Marseille comptait 12 937 meublés de courte durée, selon Le Monde. Quelques mois plus tard, ce chiffre frôle les 13 000. La croissance est continue : +23 % par an, selon les données publiées sur le site officiel de la Ville. Sur un parc total de 470 000 logements, les meublés touristiques représentent moins de 3 % à l’échelle de la commune. Mais la concentration est bien plus forte dans les arrondissements centraux - le Panier, Noailles, le 1er, le 2e - où plus de 5 % du parc est absorbé par la location saisonnière, selon info.fr.

C’est précisément dans ces quartiers que la tension se fait le plus sentir. Les loyers ont progressé, l’offre locative classique s’est réduite, et les habitants de longue date peinent à se reloger. Le phénomène n’est pas propre à Marseille - il touche toutes les grandes villes côtières françaises - mais il y prend une dimension particulière compte tenu du contexte général de pression sur le pouvoir d’achat.

La Ville serre la vis depuis janvier 2026

La réponse municipale s’est construite par étapes. Le règlement de changement d’usage a été adopté le 27 février 2025, applicable dès le 29 avril 2025. Depuis le 1er janvier 2026, la durée maximale de location touristique pour les résidences principales est ramenée à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Cette mesure découle de la loi Le Meur-Echaniz, adoptée en novembre 2024 au niveau national.

Patrick Amico, adjoint au maire chargé du Logement, a résumé la position de la Ville dans un formule reprise par 20 Minutes et France Bleu Provence : Marseille applique « la loi, rien que la loi, mais toute la loi ». La mairie communique sur ses mesures de régulation via ses canaux officiels.

Sur le front des autorisations, le signal est tout aussi clair : 80 % des quelque 800 demandes annuelles de changement d’usage déposées auprès de la mairie sont refusées, selon les données officielles corroborées par Radio France.

Des amendes records pour faire passer le message

L’arsenal répressif commence à produire des effets visibles. En février 2026, des propriétaires ont reçu des amendes totalisant 171 000 euros pour 23 meublés touristiques non déclarés, assortis d’une obligation de retour à la location longue durée sous trois mois, selon Actu-Juridique. Des montants inédits à Marseille.

Une brigade de contrôle est active dans les quartiers du Panier et de Noailles, les deux zones les plus denses en meublés touristiques selon les données municipales. Les propriétaires pris en infraction s’exposent à des sanctions financières et à l’obligation de rebasculer leur bien vers le marché locatif classique.

L’étape suivante est fixée : un enregistrement obligatoire des meublés touristiques via un téléservice national est entré en vigueur le 20 mai 2026. Tout propriétaire qui loue sans numéro d’enregistrement valide s’expose à des poursuites. La Ville considère cet outil comme un levier de contrôle supplémentaire.

Contexte dans les Bouches-du-Rhône

Marseille concentre l’essentiel des meublés touristiques des Bouches-du-Rhône, en raison de son attractivité touristique - première ville du département avec 900 000 habitants - et de sa position de hub entre la Méditerranée et l’arrière-pays provençal. Le marché immobilier marseillais est historiquement moins tendu que Paris ou Lyon, mais les quartiers centraux ont connu une revalorisation accélérée depuis dix ans qui rend la pression des meublés particulièrement sensible pour les ménages à revenus modestes.

La loi Le Meur-Echaniz de novembre 2024 donne aux communes un levier législatif inédit pour contraindre les propriétaires. Marseille est l’une des premières grandes villes à en appliquer l’intégralité. D’autres communes du littoral provençal, comme Cassis ou La Ciotat, observent l’expérience marseillaise de près, sans avoir encore adopté de règlement comparable.

À l’échelle nationale, le phénomène Airbnb et assimilés fait l’objet d’un débat législatif qui s’est durci depuis 2023. Les règles marseillaises en matière de quotas et d’enregistrement figurent parmi les plus contraignantes de France pour une ville de cette taille.

Des propriétaires pris en étau

Du côté des propriétaires, la situation est contrastée. Certains ont investi dans des biens spécifiquement pour la location courte durée, anticipant des rendements supérieurs à la location classique. La limitation à 90 jours bouleverse leur modèle économique. D’autres louent leur résidence principale quelques semaines par an pour compléter leurs revenus - cette pratique reste autorisée dans les limites fixées.

Les 6 220 biens estimés non conformes par la mairie représentent près de la moitié du stock total. La Ville reconnaît que la mise en conformité prendra du temps. La brigade de contrôle ne peut pas traiter l’ensemble du parc simultanément. C’est en partie pourquoi l’enregistrement national obligatoire du 20 mai 2026 est perçu comme un outil de traçabilité plus efficace que le contrôle terrain seul.

La tension entre propriétaires, locataires et collectivité autour de ce dossier alimente un débat plus large sur l’usage du parc immobilier dans les villes sous pression. À Marseille, la saison touristique de mai cristallise chaque année ces contradictions entre ville accueillante et ville habitable.

La prochaine étape : l’enregistrement national du 20 mai

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé touristique doit être enregistré via le téléservice national pour être proposé légalement à la location. La Ville de Marseille indique que les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) sont tenues de vérifier l’existence de ce numéro avant de publier les annonces. Les annonces sans numéro valide devront être retirées sous peine de sanctions pour les plateformes elles-mêmes. Le bilan de cette mise en conformité sera connu dans les semaines suivant l’échéance.