Marseille durcit les règles sur les meublés touristiques : quotas et enregistrement obligatoire

Adoptées le 27 février 2025 et applicables depuis le 29 avril 2025, les nouvelles mesures de la Ville de Marseille visent à enrayer la progression des meublés touristiques dans les arrondissements centraux. Le dispositif s’appuie sur la loi du 19 novembre 2024, qui autorise les communes à abaisser le seuil de location des résidences principales et à généraliser l’enregistrement obligatoire.

Ce que la Ville impose désormais

Pour les résidences principales, la durée de location touristique est plafonnée à 90 jours par an. Le précédent seuil était fixé à 120 jours. Tout dépassement expose le propriétaire à une amende civile de 10 000 €, selon le site officiel de la Ville de Marseille.

Pour les logements qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire, une autorisation préalable de changement d’usage est désormais obligatoire. Cette autorisation est conditionnée à une compensation : le demandeur doit transformer des locaux non résidentiels en logements permanents de surface et de qualité équivalentes. La Ville indique avoir refusé 80 % des 800 demandes reçues dans ce cadre.

Tous les meublés touristiques - résidence principale ou non - doivent être enregistrés au plus tard le 20 mai 2026 via le téléservice national mis en place par l’État. Le non-respect de cette obligation expose les propriétaires à des amendes pouvant aller jusqu’à 100 000 € par logement.

Un parc saisonnier en forte progression

La municipalité recense environ 13 000 logements saisonniers sur son territoire, avec une croissance annuelle de 23 %, selon les données publiées sur son site. Parmi eux, environ 6 220 seraient en situation de non-conformité.

Dans les arrondissements centraux, plus de 5 % du parc de logements est dédié aux meublés touristiques, selon les données croisées par Le Monde et la Transition foncière. Ce taux contribue à une tension sur les loyers et à un phénomène de gentrification documenté dans plusieurs quartiers. La crise du logement à Marseille est comparable à d’autres dynamiques urbaines observées en France, comme les décisions municipales qui impactent le tissu résidentiel local dans d’autres communes.

Un cadre construit depuis 2021

La régulation n’est pas nouvelle à Marseille. Dès 2021, la Ville a rendu obligatoire la demande de changement d’usage pour toute location touristique hors résidence principale. En 2023, une brigade de contrôle dédiée aux annonces frauduleuses a été créée, selon Destimed et Ouest-France qui ont suivi l’évolution de ces mesures.

La loi nationale du 19 novembre 2024 a fourni le levier juridique pour aller plus loin : abaissement à 90 jours, enregistrement généralisé, renforcement des sanctions. Service-public.gouv.fr détaille les modalités de cette loi, qui s’applique aux communes ayant choisi de l’activer.

Marseille a opté pour le cadre maximal permis par ce texte.

Des condamnations en justice

Le 2 février 2026, le tribunal a condamné deux multipropriétaires pour l’exploitation illégale de 23 meublés touristiques à Marseille. Les amendes totales s’élèvent à 219 000 €. Les deux propriétaires ont trois mois pour remettre ces logements en location longue durée, selon Le Parisien. Dix-huit logements seraient ainsi restitués au parc locatif permanent.

Les montants retenus par le tribunal sont toutefois inférieurs aux sommes réclamées par la Ville, note le quotidien. La Provence signale par ailleurs d’autres actions judiciaires en cours contre des locations illégales. La municipalité avait réclamé 200 000 € à un propriétaire parisien louant illégalement son bien marseillais sur Airbnb, selon ce même média.

Ces procédures judiciaires s’inscrivent dans le prolongement direct des contrôles administratifs engagés depuis la brigade créée en 2023. Elles illustrent comment les collectivités locales cherchent à élargir leurs leviers de sanction face à des infractions difficiles à contrôler à grande échelle.

Contexte dans les Bouches-du-Rhône

Marseille est la deuxième ville de France par la population, avec environ 870 000 habitants. Son attractivité touristique s’est renforcée depuis les années 2010, accentuée par l’effet Airbnb et le développement de l’offre locative courte durée dans les quartiers du Panier, de Noailles, de la Joliette ou du cours Julien.

Dans les Bouches-du-Rhône, Marseille concentre l’essentiel des tensions entre logement permanent et usage touristique. Les communes côtières du département (Cassis, La Ciotat, Les Saintes-Maries-de-la-Mer) sont également concernées par la pression saisonnière, mais le volume et la densité du phénomène marseillais sont sans commune mesure. Le Monde a documenté en octobre 2025 que la pression sur les meublés touristiques y était « toujours plus forte », dans un contexte de marché locatif déjà sous tension structurelle.

La loi du 19 novembre 2024 laisse aux communes le choix d’activer ou non les outils les plus contraignants. Marseille est l’une des premières grandes villes du département à avoir adopté le régime le plus restrictif permis par ce cadre national. D’autres villes françaises confrontées à des dynamiques similaires - Paris, Nice, Bordeaux - ont engagé ou envisagent des démarches comparables, selon les données relayées par Actu-juridique.fr.

La question du logement permanent face à la pression touristique rejoint d’autres débats sur l’usage de l’espace urbain, comme la disparition progressive de certaines activités culturelles dans les centres-villes sous l’effet des hausses de loyer.

Prochaine étape

L’échéance du 20 mai 2026 constitue le prochain test de l’effectivité du dispositif : c’est la date butoir d’enregistrement pour tous les meublés touristiques marseillais. Passé ce délai, la Ville disposera d’une liste exhaustive des logements déclarés et pourra engager des contrôles systématiques sur les 6 220 unités estimées non conformes.