Passoires thermiques : Lecornu et Jeanbrun enterrent l’interdiction de louer
Le gouvernement accorde un sursis de trois à cinq ans aux bailleurs de logements G, en échange d'un simple devis de travaux
Vincent Jeanbrun a annoncé un sursis de trois à cinq ans pour relouer les passoires thermiques. Officiellement, sauver 700 000 logements.
- Vincent Jeanbrun annonce un sursis de trois ans pour les maisons, cinq ans pour les copropriétés.
- Condition un devis signé, pas la réalisation effective des travaux.
- Quatre exceptions vident l'article 160 de la loi Climat-Résilience de 2021 de sa portée pratique.
- Près de 700 000 logements supplémentaires sortiront du statut de passoire au 1er janvier 2026 grâce au nouveau coefficient électricité du DPE.
- Les budgets rénovation baissent d'un milliard en 2025, les subventions Anah de 800 millions en 2026.
- 35% des Français déclarent avoir froid chez eux en 2025 - contre 15% en 2019.
L’interdiction de louer des logements classés G [1] au diagnostic de performance énergétique est entrée en vigueur le 1er janvier 2025 [2]. Quinze mois plus tard, le gouvernement la vide de sa substance.
Le 23 avril [3], à Marseille, Vincent Jeanbrun [4], ministre du Logement et de la Ville [5], a annoncé un sursis de trois ans [6] pour les propriétaires individuels [7], cinq ans [8] pour les copropriétés. Condition unique: avoir signé un « engagement de travaux » [9], c’est-à-dire un devis auprès d’un professionnel [9]. Pas les travaux. Le devis.
Sébastien Lecornu [10], Premier ministre [10], a posé le cadre: « Il faut être pragmatique et raisonnable, quand on voit que ça va créer une pénurie de logements [11] ». Traduction: l’interdiction adoptée sous la loi Climat de 2021 [12] ne tiendra pas.
Ce que le sursis efface: un cadre légal de quatre ans
Pour comprendre ce que le projet Jeanbrun neutralise, il faut revenir au texte. La loi Climat- de 2021 [12] a posé le principe: à compter du 1er janvier 2025 [2], un logement classé G n’est plus considéré comme « décent ». Le locataire peut alors saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux, une réduction du loyer ou des dommages et intérêts. Le bailleur ne peut, en théorie, ni signer un nouveau bail, ni renouveler tacitement un bail existant pour un logement G.
Le code de la construction et de l’habitation prévoit que le préfet peut mettre en demeure un bailleur, suspendre le versement du loyer, voire prononcer une astreinte. Sur le papier, le dispositif a des dents.
C’est cette architecture qu’efface le sursis Jeanbrun: non pas en abrogeant la loi, mais en y ajoutant une grille d’exceptions si large qu’elle vide la sanction de tout effet pratique.
Quatre exceptions, une interdiction qui s’évanouit
Le dispositif reprend la proposition de loi d’Amel Gacquerre [16], sénatrice UDI, déjà adoptée au Sénat le 1er avril [17]. Le texte exonère le bailleur s’il a réalisé « tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles » [18]. Il l’exonère aussi si le coût est « manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien » [19]. Et encore si l’architecte des bâtiments de France [20] s’oppose aux travaux [21], ou si la copropriété refuse [22].
Quatre exceptions. Pour une interdiction censée s’appliquer depuis quinze mois.
La sénatrice affirme « préserver les droits des locataires ». Le texte qu'elle porte autorise pourtant un bailleur de logement G à signer un nouveau bail pendant cinq ans en copropriété, sur simple présentation d'un devis - document qui ne crée aucune obligation de résultat, aucun calendrier opposable, aucune pénalité en cas d'abandon des travaux. Le « droit du locataire » à un logement décent devient un droit conditionnel à la bonne volonté du bailleur. La contradiction n'est pas une querelle de mots: c'est l'écart entre une promesse politique et un dispositif juridique qui produit l'effet inverse.
Le piège des 700 000: trois chiffres qui ne se recoupent pas
L'argumentation gouvernementale repose sur un nombre répété en boucle: 700 000 logements. Ce chiffre désigne en réalité trois réalités distinctes que les communiqués mélangent.
Première occurrence: « environ 700 000 logements » [24] que le gouvernement veut maintenir sur le marché locatif, selon une source proche du ministère [25]. Le périmètre n'est pas précisé. Deuxième occurrence: 453 000 logements G [13] dans le parc locatif privé, selon le service des données du ministère de la Transition écologique [26]. Soit 247 000 unités de moins. L'écart n'est pas une marge d'incertitude: c'est probablement la différence entre le parc locatif total (privé + social) et le seul parc locatif privé. Le gouvernement n'a pas tranché publiquement.
Troisième occurrence: « près de 700 000 » [27] logements appelés à sortir du statut de passoire au 1er janvier 2026 [28] grâce à la révision du coefficient électricité du DPE, qui passe de 2,3 [29] à 1,9 [30]. Ces 700 000 là couvrent l'ensemble du parc immobilier - occupants compris - et ne se confondent pas avec les 700 000 du sursis. Certains gagneront une lettre, passant de G à E voire D [31], sans qu'aucun travail soit réalisé.
Cumulé au sursis Jeanbrun, le résultat est limpide. L'interdiction de louer les passoires thermiques, pierre angulaire de la loi Climat, ne s'applique plus.
Et 2028? Le silence sur les logements F
L'angle mort du débat tient en une question rarement posée: les 693 000 logements F [14] du parc locatif privé, dont l'interdiction était programmée pour 2028 [15], sont-ils, eux aussi, concernés par le sursis?
La proposition Gacquerre, dans son architecture, vise les logements « notés G » [32]. Mais les quatre exceptions qu'elle introduit - travaux techniquement impossibles, coût disproportionné, opposition de l'ABF, refus de copropriété - sont rédigées en termes génériques applicables à toute obligation de rénovation. Une fois inscrites dans le Code de la construction, rien n'empêche leur extension aux logements F dès l'échéance de 2028 [15]. Le précédent est posé.
Le ministère, sollicité, n'a pas indiqué si l'échéance 2028 serait sanctuarisée. Compte tenu du même argument de « pénurie de logements » brandi pour les G, la mécanique politique est tracée. C'est tout le sens du verbe « enterrer »: il ne s'agit pas d'abroger une loi, il s'agit d'en désamorcer chaque échéance, l'une après l'autre.
Précédent étranger: la France n'invente rien
Selon plusieurs sources, des renoncements similaires ont été observés ailleurs en Europe, notamment au Royaume-Uni où l'obligation pour les bailleurs d'atteindre un niveau de performance énergétique plus élevé d'ici 2028 a été abandonnée. Argumentaire identique: préserver les bailleurs, éviter la pénurie locative.
Le sursis Jeanbrun s'inscrit dans cette séquence européenne: un alignement progressif des renoncements climatiques sur le calendrier électoral, sous couvert de pragmatisme.
Ce que les locataires paient déjà
Pendant que l'exécutif desserre l'étau, la précarité énergétique progresse. Selon le rapport publié le 3 février [33] par la Fondation pour le logement des défavorisés, la proportion de Français ayant froid chez eux passe de 15% [34] à 35% [35]. Christophe Robert [36], délégué général de l'ex-Fondation Abbé-Pierre [36], parle d'un basculement.
Les interventions pour impayés d'électricité culminent à 1,2 million [37] en 2024, en hausse de 24% [38] sur un an. 44,4% des ménages pauvres [39] sont en précarité énergétique selon l'Insee. Les factures d'électricité ont grimpé de 20 à 25% [40] entre 2020 et 2025, le gaz de 50 à 80% [41], selon la Commission de régulation de l'énergie [42].
Le lien que personne ne fait: passoire = surfacture
La précarité énergétique recouvre, en grande partie, les locataires des 1,1 million de passoires énergétiques [43] du parc locatif privé. À consommation équivalente, un logement classé G consomme structurellement plus de 450 kWh/m²/an [44]. Pour un locataire, le surcoût annuel de chauffage entre une passoire et un logement performant pèse lourdement, à un moment où le chèque énergie a perdu 20% [45] de son budget.
Le sursis Jeanbrun fige cette équation pour cinq ans supplémentaires en copropriété. Il garantit que des centaines de milliers de ménages continueront de payer, sur leur facture d'énergie, le report d'investissement de leur bailleur. Aucun chiffrage public du nombre de locataires actuellement logés dans des passoires thermiques n'est diffusé par le ministère. Aucune estimation officielle du surcoût annuel pour ces ménages n'accompagne la communication gouvernementale.
La Fondation pour le logement des défavorisés réclame une ristourne sur les loyers des passoires thermiques. Le projet de loi Jeanbrun n'en parle pas. Il prévoit en revanche d'« augmenter les loyers pour les nouveaux locataires en compensation d'économies d'énergie » [46]. Le sens de la mesure est clair: le locataire paiera la rénovation. Pas le bailleur.
Pendant ce temps, les aides reculent
Le gouvernement allonge les délais pour les propriétaires. Il réduit les moyens pour rénover. Le budget rénovation a baissé d'un milliard d'euros [47] en 2025. Les subventions de l'Anah passent de 2,3 milliards [48] en 2025 à 1,5 milliard [49] en 2026. Le chèque énergie a perdu 20% [45] de son budget. MaPrimeRénov' a fermé puis rouvert avec des aides à la rénovation performante divisées par deux [50].
Sur les neuf premiers mois de 2025, 77 000 [51] rénovations d'ampleur ont été réalisées. L'objectif annuel est de 200 000 [52]. On en est à 38% de la cible.
Qui ne pourra plus rénover
Cette contraction budgétaire ne frappe pas au hasard. Le service des données et études statistiques [26] du ministère de la Transition écologique a établi que 17,7% [53] des logements du parc locatif privé détenus par des propriétaires de plus de 80 ans sont des passoires énergétiques. L'étude le précise: « Les passoires énergétiques du parc locatif privé appartiennent à des propriétaires plutôt âgés et aux revenus modestes » [54].
Pour ce profil de bailleur - retraité aux revenus modestes, propriétaire d'un ou deux biens hérités - la division par deux des aides à la rénovation performante [50] représente un reste-à-charge difficilement absorbable. Avec des subventions Anah ramenées à 1,5 milliard [49] répartis sur des centaines de milliers de dossiers, et des plafonds resserrés, le bailleur âgé renonce.
Le sursis bénéficie donc majoritairement à des bailleurs qui ne rénoveront probablement pas. Trois ans de plus, cinq ans en copropriété: pour signer un devis, pas pour finir des travaux. Manuel Domergue [55], directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés [55], y voit « un risque de clientélisme » [56] dans la décentralisation des aides aux maires.
Le calendrier politique
Le projet de loi logement sera examiné en première lecture à l'Assemblée nationale avant l'été [57]. Lecornu y a ajouté l'objectif de construire deux millions de logements [58] d'ici 2030, soit 100 000 de plus par an [59] qu'aujourd'hui. Et un troisième programme national de rénovation urbaine [60], doté de « plusieurs milliards d'euros » [61] encore en arbitrage.
Loïc Cantin [62], président de la Fnaim [62], y voit « un signal important qui va permettre de redonner confiance » [63] aux investisseurs locatifs. Côté bailleurs sociaux, l'Union sociale pour l'habitat [64] applaudit « l'impulsion forte » [65].
Côté locataires: silence dans les communiqués officiels. Le rapport de la Fondation pour le logement des défavorisés, lui, parle de 600 000 personnes [66] hébergées chez un tiers faute de solution. C'est le double effet du dispositif: prolonger la location de logements indignes, sans construire les logements décents qui manquent.
L'ambition affichée est intacte. Les délais s'allongent. Les budgets fondent. Les locataires des passoires resteront dedans. Verdict.
Sources
Sources
- Locations de passoires énergétiques : le gouvernement prêt à accorder un sursis de trois ans aux propriétaires en cas de travaux
- Passoires thermiques G : le Sénat adopte la loi permettant de déroger à l'interdiction de location
- Louer une passoire thermique ne sera bientôt plus interdit (réforme en cours !)
- Nouvelles règles pour le DPE : 700 000 propriétaires vont sortir du statut de passoire thermique
- Le gouvernement veut permettre la location des passoires thermiques sous certaines conditions, un projet de loi logement discuté cet été
- Le gouvernement veut relouer les passoires énergétiques, sous certaines conditions, pour éviter la pénurie de logements | LCP
- Comment les errances de la rénovation aggravent la précarité énergétique
- Après une réforme du DPE, 400 000 logements sont sortis des catégories F et G, attribuées aux passoires énergétiques, en 2025
